Incontournable à la signature de l’acte de vente
Le processus de vente d’un bien immobilier est strictement encadré par la loi et contraint les propriétaires à un certain nombre de devoirs, ce qui passe notamment par des documents exigés. Le vendeur doit ainsi fournir ce qui s’appelle un état daté, regroupant plusieurs informations obligatoires, au moment de la vente définitive, ou de la signature de l’avant contrat.
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L’état-daté, combien ça coûte ?
C’EST QUOI UN ÉTAT DATÉ ?
Le propriétaire qui vend un bien immobilier situé dans une copropriété est soumis à une obligation d’information à l’égard de l’acheteur. Cette obligation s’applique pour toute vente d’un lot de copropriété en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et prend la forme d’un document : l’état-daté. Il est exigible dès la signature du compromis et comporte les informations liées aux charges financières qui reviendront au futur propriétaire une fois la vente actée.
Le contenu précis de l’état-daté, qui repose sur l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié en 2013, distingue trois catégories de charges :
– les montants restant dus par le vendeur (charges impayées, provisions exigibles, honoraires du syndic au jour de l’établissement de l’état-daté à s’acquitter avant la vente) ;
– les montants dont le syndicat pourra être débiteur vis-à-vis du vendeur (avances de trésorerie) ;
– les montants qui pourront incomber à l’acquéreur (avances et provisions indiquées dans le budget prévisionnel mais non encore exigibles, dépenses ne figurant pas dans le budget prévisionnel).
L’état-daté comprend également les charges et travaux réglés par le vendeur lors des deux exercices précédents, ce qui apporte à l’acquéreur une vision concrète de la gestion financière de la copropriété. Les éventuels procès et procédures en cours qui concernent la copropriété doivent être mentionnés en annexe.
POURQUOI L’ ÉTAT DATÉ EST UTILE ?
Pour le copropriétaire vendeur, l’état-daté est l’occasion de faire le point et de mettre sa situation à jour vis-à-vis du syndic avant la vente définitive de son bien. Un préalable indispensable pour pouvoir conclure cette dernière en effet, car le vendeur doit pouvoir produire auprès du notaire un certificat du syndic, qui valide l’absence de dette. En son absence, le syndic dispose d’un délai de 15 jours pour s’opposer au prix de vente.
Pour l’acquéreur, c’est essentiellement la troisième catégorie qui l’impacte directement, car elle indique de manière transparente les coûts qu’il aura à supporter à son arrivée dans la copropriété. Parmi ces sommes, il peut par exemple être mis à contribution financièrement pour des travaux votés avant la vente, ou des fonds de réserve de l’immeuble.
ÉTAT DATÉ : QUI FAIT QUOI ?
C’est au syndic de copropriété d’établir l’état-daté et de le fournir au notaire et/ou au vendeur qui en fait la demande. Si le document ne suit pas la trame prévue par décret et ne renseigne pas l’exhaustivité des informations demandées, le syndic peut être poursuivi par l’acquéreur. La jurisprudence est en faveur des nouveaux copropriétaires, suite à une décision de la Cour de cassation de condamner lourdement un syndic ayant omis de préciser que le syndicat des copropriétaires était en litige avec le constructeur d’un immeuble au sujet d’un défaut du système de ventilation des parties communes. Le motif retenu : information incomplète.
UN MONTANT PLAFONNNÉ PAR DÉCRET A 380 €
Les frais d’établissement de l’état-daté sont à la charge du copropriétaire vendeur, et leur coût est mentionné dans le mandat du syndic.
Publié au Journal officiel du 23 février 2020, le décret n° 2020-153 du 21 février 20201 fixe à 380 euros TTC le prix maximal que les syndics sont autorisés à facturer à leurs clients pour l’établissement d’un « état daté ».
Le décret entre en vigueur le 1er juin 2020.