Tout ce qu’il faut savoir sur le fond de travaux
Depuis le 1er janvier 2017, la majorité des copropriétés doivent créer un fonds de travaux. Celui-ci a pour objectif d’anticiper le financement des travaux à réaliser dans la copropriété, qu’il s’agisse des travaux prescrits par les lois et les règlements ou des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires hors budget prévisionnel.
LES COPROPRIÉTÉS CONCERNÉES
La constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour tous les immeubles en copropriété comptant au moins un logement, soit la très grande majorité des copropriétés de l’hexagone. Un immeuble de bureaux avec un seul logement est, par exemple, concerné.
Elle n’est, en revanche, pas obligatoire dans 4 cas :
Pour les immeubles neufs livrés il y a moins de 5 ans ;
Pour les résidences comptant moins de 10 lots (attention : un lot n’est pas forcément un logement, cela peut aussi être une cave ou un garage par exemple), lorsque le syndicat de copropriétaires décide à l’unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale ;
Lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir (attention : la dispense ne vaut alors que pour 10 ans) ;
Pour les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel de l’exercice en cours.
MISE EN PLACE
La création d’un fonds de travaux étant obligatoire dans de nombreux cas, elle n’a pas forcément à être votée en Assemblée générale.
Toutefois, c’est au cours d’une AG que devra être voté le taux de la cotisation annuelle destinée à l’alimenter.
Les sommes versées sur ce fonds doivent, en effet, être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel.
Par exemple, si le budget prévisionnel de l’exercice en cours est de 50 .000 €, la cotisation au fonds (de tous les copropriétaires) devra atteindre au moins 2. 500 €.
À noter que ce taux plancher est jugé très faible par les professionnels, compte tenu des travaux à venir, liés à l’obligation d’isoler les immeubles pour lutter contre le réchauffement climatique et l’émission de gaz à effet de serre. D’après l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), il faudrait voter un taux au moins égal à 10 % pour que ce fonds de travaux soit efficace.
Le diagnostic technique global qui détaille les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi qu’une évaluation sommaire de leur coût, au cours des 10 prochaines années, incite toutefois les copropriétés à voter plus que les 5 % légaux.
ALIMENTATION
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires (généralement proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales). Cette cotisation est réglée de la même façon que les provisions financières du budget prévisionnel, en général chaque trimestre.
Précisions : les tantièmes correspondent à l’attribution d’une quote-part des parties communes entre les différents propriétaires.
Cas particulier : dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, l’AG peut voter une autre façon que les tantièmes généraux pour répartir les cotisations.
Elle peut, par exemple, opter pour une clé de répartition par bâtiment, si cette spécialisation des charges a été prévue par le règlement de copropriété. La cotisation devra alors être répartie en fonction des tantièmes spéciaux.
Les sommes versées dans ce fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Cela signifie qu’elles ne peuvent pas donner lieu à remboursement, à l’occasion, par exemple, de la vente d’un logement. Si vous vous retrouvez dans une telle situation (vente de votre logement), il est donc judicieux de prévoir une augmentation du prix de vente correspondant à la somme des provisions que vous avez versées dans le fonds de travaux.
Participer au fonds de travaux est une obligation pour chaque copropriétaire qui ne peut s’y dérober. S’il ne le fait pas, le syndic peut procéder au recouvrement des sommes dues de la même façon qu’il le ferait pour un non-paiement de charges classiques. La procédure s’étend jusqu’à la récupération des sommes dues par le syndic au moment de la vente du logement.
Attention : la gestion globale de ce fonds de travaux (dont fait partie la gestion des liquidités placées sur le compte bancaire dédié) est parfois facturée, à tort, par des syndics professionnels. La mise en place du fonds de travaux, la gestion des appels de cotisations, l’ouverture d’un compte bancaire dédié et d’un livret A, le cas échéant, sont des prestations incluses dans le forfait. Il peut, en effet, être intéressant de prévoir (par vote en AG) le placement des liquidités de ce fonds sur un livret A. Celui-ci peut accueillir jusqu’à 22.950 € de dépôt.
Important : le syndic est obligé d’ouvrir un compte bancaire dédié à ces cotisations spécifiques du fonds de travaux.
VOTE EN ASSEMBLÉ GÉNÉRALE
L’utilisation des sommes versées sur le fonds est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Lorsque les travaux concernent une partie commune spéciale, l’utilisation des sommes versées sur le fonds est votée par les copropriétaires qui ont l’usage et l’utilité de cette partie.
OUVERTURE D’UN COMPTE SPÉCIFIQUE
Le syndic doit ouvrir un compte spécifique pour y verser les cotisations. En effet, ce compte doit être différent de celui destiné aux charges courantes.
NON RÉCUPÉRATION DES SOMMES VERSÉES
Les sommes versées au fonds ne sont pas récupérables par le copropriétaire en cas de vente de son lot de copropriété.